地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

立ち退き交渉の合意書は、通常の退去手続きとは異なり、貸主・借主双方の権利義務を完全に清算するための特別協定書です。紛争の蒸し返しを法的に遮断するため、以下の5つの条項を網羅しなければなりません。

1. 明渡期日の確定と「不退去時の損害賠償・違約金」

合意による契約終了日を特定し、その期日までに完全に明け渡す義務を定めます。期日を超過して居座った場合のペナルティとして、「明渡猶予期間経過後は、賃料相当額の2〜3倍に相当する日割り損害金を支払う」旨の違約金条項を明記し、心理的・経済的な抑止力をかけます。

2. 立退料（移転協力金）の支払条件と支払時期の分離

立退料の支払いを「明渡し完了（鍵の返還と室内確認）」と厳格に同時履行、または後払いとする条件を定めます。全額を前払いしてしまうと、退去の動機が失われるためです。

3. 原状回復義務の免除と敷金全額返還の明記

「本契約終了に伴う借主の原状回復義務を全額免除し、預託敷金〇〇円は全額返還する」旨を記載し、退去時の余計な費用精算トラブルを未然に消滅させます。

4. 残置物の所有権放棄および処分権限の授与条項

明渡期日を過ぎて室内に残された動産類について、「所有権を確定的に放棄したものとみなし、貸主において任意に廃棄・処分することに異議を述べず、処分費用を貸主へ請求しない」旨を明確に約定します。

5. 完全清算条項（以後の相互請求の遮断）

「本合意書に定めるもののほか、甲乙間には何らの債権債務関係が存在しないことを相互に確認する」という清算条項を設けます。退去後に「追加の引越し費用を払え」「以前の雨漏りで家具が壊れていた損害を賠償しろ」といった追加請求を永久に封じます。

合意書を結んでもなお「本当に期日通りに出ていくか極めて不安」な要注意入居者に対しては、合意書の作成にとどまらない法的な予防策を講じます。

・公正証書による合意書作成

合意書を公証役場で「公正証書」として作成します。公証人の面前で署名捺印させることで、入居者に対して強い心理的拘束感を与えます（※ただし、建物明渡しそのものは金銭債権ではないため、公正証書単体では直ちに強制執行できず、訴訟または起訴前の和解が必要となります）。

・裁判所を活用する「起訴前の和解（即時和解）」

退去期限まで半年以上の猶予がある場合、最も確実な法的防壁となるのが簡易裁判所を利用した「即時和解」です。
貸主と借主が合意した明渡し条件（合意書の内容）を簡易裁判所に持ち込み、裁判官の面前で「和解調書」を作成します。この和解調書は「確定判決と同一の効力（債務名義）」を持つため、万が日期日に入居者が出ていかない場合、裁判をやり直すことなく即座に裁判所の執行官による強制執行（強制退去）を申し立てることが可能となります。

立退料の支払い方法は、入居者の新居確保を助けつつ、確実な退去を担保する「段階的分割払い」が実務上の鉄則です。

◆ 立ち退き合意から明渡し完了までの資金決済・実務マトリクス

① 解約合意の締結

・「賃貸借契約解約合意書」の締結
・新居の賃貸借契約書の写しを取得

立退料の決済割合：立退料の20%〜30%（手付金・新居契約金分）
⇒新居の契約が確実に締結されたことを確認した上で、仲介会社または新貸主へ直接振り込む。

② 引越し準備・搬出

・引越し業者による家財の搬出
・不用品の仕分け作業確認

立退料の決済割合：0%（支払いなし）
⇒残置物の搬出状況を貸主・管理会社が現地で目視確認する。

③ 明渡し完了検査（退去日当日）

・室内の空室確認、電気水道の閉栓確認
・全シリンダーキーの受領
・「明渡完了確認書」への相互署名捺印

立退料の決済割合：残額全額（70%〜80%）（鍵受領と同時、または翌営業日振込）
⇒鍵を受け取り、室内が完全に空になったことを確認するまで、絶対に最終残金を支払わない。

退去日当日には、事前に用意した「明渡完了確認書（鍵受領証）」に入居者本人の署名捺印をもらい、「本日をもって本物件の占有が完全に貸主へ移転したこと」を書面で確定させます。

鍵を受け取ったその日のうちに補助錠を取り付けるかシリンダーを交換し、旧入居者の再侵入を物理的に遮断することで、明渡し手続きは完全終結を迎えます。