地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

当主の判断能力が衰えた後、法的に財産を管理する公的な枠組みとして「成年後見制度（法定後見）」が存在します。しかし、この制度は「不動産経営を継続・発展させるための仕組みではない」という点に留意しなければなりません。

◆ 本人の「財産保護」が唯一の目的

法定後見制度は、判断能力を失った本人の財産を減らさないこと（現状維持）を主眼としています。そのため、リスクを伴う事業行為や投資行為は家庭裁判所によって原則として認められません。

◆ 後見人が就任した際の実務的制約

・新規の借入や建て替えの禁止： 老朽化したアパートを建て替えるための数千万円〜数億円の融資調達は、「本人に借金を背負わせるリスク行為」とみなされ、家庭裁判所の許可が下りません。

・不動産の売却制限： 所有不動産の売却は、本人の介護費用や医療費を工面するために真にやむを得ない場合を除き、原則として売却できません（居住用不動産の処分には裁判所の事前許可が必須）。

・相続税対策の一切の停止： 生前贈与や資産の組み替えなど、次世代のための相続対策は「本人の財産を減らす行為」と判断されるため、一切実行できなくなります。

◆ 専門職後見人の選任と継続コスト

親族が後見人に選ばれるとは限らず、弁護士や司法書士などの第三者専門職が選任されるケースが多々あります。その場合、本人が亡くなるまでの数年から十数年間にわたり、毎月数万〜十数万円（年間数十万〜数百万円規模）の報酬が本人の資産から支払い続けられます。

成年後見制度の制約を回避し、当主が健康なうちに経営の実権を後継者へ託す法的な枠組みが「家族信託（民事信託）」です。

◆ 家族信託とは、信託契約を通じて財産の「名義（管理・処分権）」と「実質的な利益（受益権）」を法的に分離する仕組みです。

【3者の基本構造】

・委託者（財産を預ける人）： 親（地主当主）

・受託者（財産を預かり管理・運用・処分する人）： 後継者の子

・受益者（家賃収入や売却益などの利益を受け取る人）： 親（地主当主）

◆ 税金を生じさせない「自益信託」

委託者と受益者を同一人物（親）とする信託を「自益信託」と呼びます。不動産の名義は受託者（子）へ移転（信託登記）されますが、実質的な経済的利益は依然として親に留まるため、贈与税や不動産取得税は一切課税されません。

◆ 認知症後も事業を止めない機動力

信託契約を結んでおくことで、親が将来重度の認知症になったとしても、受託者である子ども単独の権限で、賃貸借契約の更新・解約、修繕工事の発注、金融機関からのリフォーム融資の調達、さらには状況に応じた不動産の売却まで、迅速に意思決定を下すことが可能となります。

一族の資産防衛において、既存の諸制度と家族信託が果たす役割の違いを整理します。

◆ 資産承継・財産管理手法の比較マトリクス

・効力の発生時期
成年後見制度（法定後見）：判断能力低下後（申立後）
遺言書（公正証書遺言）：本人の死亡時
家族信託（民事信託）：契約締結直後から即時

・生前の認知症対策
成年後見制度（法定後見）：〇（財産の凍結解除）
遺言書（公正証書遺言）：✕（生前は何の効力もない）
家族信託（民事信託）：◎（受託者が柔軟に管理可能）

・不動産の売却・建て替え
成年後見制度（法定後見）：✕（家庭裁判所の許可が極めて困難）
遺言書（公正証書遺言）：✕（生前の処分権限は与えられない）
家族信託（民事信託）：◎（契約内容に基づき受託者が判断）

・死後の資産承継先の指定
成年後見制度（法定後見）：✕（法定相続または遺産分割）
遺言書（公正証書遺言）：〇（死亡時の指定のみ可能）
家族信託（民事信託）：◎（二次相続以降の承継先まで指定可）

・継続的な運用コスト
成年後見制度（法定後見）：専門職後見人の報酬が毎月発生
遺言書（公正証書遺言）：なし
家族信託（民事信託）：家族間管理のため原則無償（信託監督人報酬等を除く）

家族信託の優れた実務的機能の一つに「受益者連続型信託」があります。

遺言書では「長男に相続させる」という一代限りの指定しかできませんが、家族信託であれば「親が亡くなったら長男を受益者とする。さらに長男が亡くなった後は、長男の妻ではなく長男の子（孫）に資産を引き継がせる」といった、数世代先までの資産承継ルート（家督承継の設計）を契約書上で法的に拘束することができます。