地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

不動産管理には、入居者対応や契約管理を行う「PM（プロパティマネジメント）」と、建物の物理的な維持管理を行う「BM（ビルメンテナンス）」の2つの領域が存在します。

多くの地主様は、PM業務を委託している賃貸管理会社に対し、BM業務も一括して包括委託しています。ここにコスト膨張の根本原因があります。

・多重下請けによる中間手数料の発生

賃貸管理会社は、自社の社員が清掃や点検を行うわけではありません。地元の清掃会社や消防点検会社などの専門業者へ再委託（外注）します。その際、実作業費に対して20%〜30%の管理マージンを上乗せしてオーナーへ請求します。

・「作業報告書」の形骸化

「月4回の巡回清掃」と契約されていても、実際には作業員が10分程度ホウキで掃くだけで立ち去り、写真付きの作業報告書すら提出されない、あるいは毎回同じ構図の写真が使い回されているケースが見受けられます。

・競争原理の欠如

新築時や管理受託時から一度も仕様や金額が見直されることなく、10年、15年と同一の金額が惰性で支払われ続けていることが、業界の常態となっています。

委託費用の見直しにあたっては、単に金額を減額交渉するのではなく、業務内容そのものを「仕様書」として言語化・再定義することが不可欠です。

◆ 巡回清掃における「頻度」と「密度」の再設計

清掃費用は「訪問回数」に比例します。しかし、重要なのは回数ではなく「美観が維持されているか」です。
例えば、漫然と週1回（月4回）実施していた簡易清掃を、月2回に減らし、その代わりに「ゴミステーションの高圧洗浄」「エントランスガラスの拭き上げ」「共用灯の拭き掃除」を必須項目として組み込む方が、月額費用を3割抑えつつ現場の清潔感を劇的に向上させることができます。

◆ 法定点検と任意点検の峻別

法律で義務付けられている点検と、慣例で行われている点検を厳格に仕分けます。

・消防用設備点検（年2回点検・報告義務）： 機器点検と総合点検は法律上の義務ですが、点検器具数に対する単価設定が適正か精査します。

・受水槽清掃・水質検査（年1回義務）： 有効容量10立方メートルを超える受水槽（簡易専用水道）は清掃と検査が義務付けられています。しかし、給水方式を水道本管から直結で給水する「直結増圧給水方式」へ切り替える改修を行えば、受水槽そのものが不要となり、将来にわたる清掃費用・点検費用・ポンプ維持費を恒久的にゼロにすることが可能です。

・定期害虫駆除・樹木消毒： 予防のための毎月の一律薬剤散布は不要なケースが多く、発生時のスポット対応や年1〜2回の定期散布へ変更することで十分に対応できます。

中規模アパート・マンション（10〜15戸程度）を想定した、主要な建物管理項目の実勢相場と適正化基準を整理します。

◆ 建物管理（BM）業務の適正費用と見直しポイント

・定期巡回清掃（月2〜4回）
管理会社一括委託の相場：25,000円〜35,000円 / 月
専門業者直接発注・適正相場：15,000円〜22,000円 / 月
年間削減目安：約10万〜15万円
見直し・品質管理の着眼点：清掃前後の「写真付き作業報告書」の毎月提出を契約条件に明記する。

・消防用設備点検（年2回）
管理会社一括委託の相場：60,000円〜80,000円 / 年
専門業者直接発注・適正相場：35,000円〜50,000円 / 年
年間削減目安：約2.5万〜3万円
見直し・品質管理の着眼点：消火器の詰替え・交換を不当に高額請求されていないか機器単価を確認。

・受水槽清掃・水質検査（年1回）
管理会社一括委託の相場：70,000円〜100,000円 / 年
専門業者直接発注・適正相場：45,000円〜60,000円 / 年
年間削減目安：約2.5万〜4万円
見直し・品質管理の着眼点：受水槽の撤去・直結増圧化の工事見積もりと比較し、長期的な廃止を検討。

・共用灯・防犯灯の巡回交換
管理会社一括委託の相場：都度出張費＋管球代（1回8,000円〜12,000円）
専門業者直接発注・適正相場：器具ごとのLED化により球切れ対応そのものを撲滅
年間削減目安：約2万〜4万円
見直し・品質管理の着眼点：全共用灯を一体型LEDへ交換し、数年間にわたる交換費用と手間を排除。

・植栽剪定・除草（年1〜2回）
管理会社一括委託の相場：80,000円〜120,000円 / 回
専門業者直接発注・適正相場：40,000円〜60,000円 / 回
年間削減目安：約4万〜10万円
見直し・品質管理の着眼点：地元の造園業者やシルバー人材センターへの直接相見積もりで比較。

管理会社との関係を良好に維持するための実務として、いきなり他社へ切り替えるのではなく、まずは「業務仕様書の提示と、管理会社を通じた見積もりの再取得」を行います。

「他社の専門業者からこの仕様・金額で提案を受けている。貴社との取引を継続したいので、同一水準まで外注費の適正化を図っていただけないか」と打診することで、管理会社の担当者を敵に回すことなく、無駄な中抜き分を圧縮した適正価格を引き出すことが可能となります。