地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

銀行の融資担当者が、社内で最も評価を落とすトラブルが何だか知っていますか？
それは、既存の良質な貸出先（地主）が、ライバル銀行にローンを丸ごと奪われて一括返済（事前完済）されてしまうことです。

・「黙っている客」は、引き下げ交渉に応じる理由がない

担当者に口頭で「金利を下げてくれませんか？」とお願いしても、銀行側は「そうですね、検討します」と言って放置するか、「今の金利が限界です」と一蹴します。なぜなら、あなたが他行へ逃げるリアルな準備（証拠）を見せていないからです。

・「他行の条件」が出た瞬間、銀行のモードが変わる

しかし、あなたが「別の銀行から、金利○%で借り換えの事前審査が通りました。来月までにこの金利に合わせてもらえないなら、全額借り換えます」と提示した瞬間、メインバンクの担当者は顔色を変えます。
他行に顧客を奪われるくらいなら、「自社の利益を削ってでも、金利を下げて引き留める（マッチングさせる）」という決断を上層部から引き出してくるのです。

では、具体的にどのような手順で交渉を進めれば良いのでしょうか。手元資金を減らさずに最安金利を勝ち取るプロの「3ステップ交渉術」がこちらです。

ステップ①：ライバル行（他行）へ「借り換え打診」を行い、内諾を得る

まず、現在のメインバンクとは別の銀行（信用金庫、地方銀行、ネット系銀行など）に打診し、現在のアパートローンの借り換え審査を通します。「金利〇%まで下がります」という書面（条件提示書）をゲットするのが最初のゴールです。

ステップ②：メインバンクへ「エビデンス（証拠）」を添えて切り出す

ライバル行からの提示書類を持って、メインバンクの担当者を呼び出します。「長年お世話になっているので、できれば御行で取引を続けたい。しかし、この金利差（例：0.8%の差）は経営上放置できない。この条件に合わせていただけないか」と、冷静かつ紳士的に持ちかけます。

ステップ③：メインバンクの「対抗値下げ（引き留め）」を呑む

メインバンクが他行の条件と同等（または納得できる水準）まで金利を下げる回答を出せば、交渉成立です。実際に借り換え（登記の変更等）を行わずに済むため、数十万円〜数百万円かかる借り換え手数料や保証料を1円も払うことなく、金利だけを引き下げることに成功します。

ただ「金利を下げろ」と脅すだけでは、担当者の社内での立場がなくなります。優秀な地主は、メインバンクが上層部を説得しやすいように、「金利を下げる代わりに、銀行へ差し出す手土産（取引実績の拡大）」をセットで提示します。

◆ 銀行との金利交渉における「手土産（取引カード）」の提示

①家族全員の「メイン講座指定」
・預金集め（預金シェア）のノルマが達成できる
・手軽で非常に喜ばれる最強のカード

②アパートの「家賃振り込み口座」の集約
・毎月の安定した資金流入が確保できる
・銀行の事業性評価が上がり、他融資も通りやすくなる

③法人の「資産管理会社口座」の開設
・次世代との永続的な取引基盤ができる
・相続対策にもつながり、担当者の実績が跳ね上がる

➃「新NISA・投資信託」などの購入
・銀行の手数料ビジネス目標に貢献できる
・多少の金利引き下げなら一発で決裁が降りる

表が示す通り、「利息は減るけれど、地主ファミリー全体の取引が増えるからプラスになります！」という言い訳（大義名分）を担当者に渡してあげるのです。
これにより、担当者は笑顔で支店長の決済を取りに行き、あなたも最安の金利を手に入れるという「完全なWIN-WIN」が完成します。