地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

裁判所やプロの交渉人が立ち退き料を提示する際、あてずっぽうで金額を決めることはありません。立ち退き料は、主に以下の「4つの実費」を積み上げて算出されます。

１．新居の契約初期費用： 次の部屋を借りるための「敷金・礼金・仲介手数料・前家賃（1〜2ヶ月分）」。

２．引越し実費： 荷物を運ぶための専門業者への支払費用（季節や荷物量によりますが、10万〜20万円程度）。

３．家賃の差額補償： 現在のアパートの家賃（例：4万円）よりも、次の新居の家賃（例：6万円）が高くなる場合、その「家賃の差額（2万円）の1〜2年分」を補償します。

４．移転雑費・迷惑料： 電話やインターネットの回線移設工事費、住民票変更などの雑費＋アルファ。

◆2026年現在のリアルな相場感

これらを積み上げると、木造アパート（家賃4〜6万円程度）の場合、入居者1世帯あたりの立ち退き料の適正な相場は「家賃の6ヶ月〜10ヶ月分（金額にして50万〜150万円程度）」に収まるのが一般的です。

相手から提示される「1,000万円出せ」といった法外な要求は、法的な根拠が一切ないため、突っぱねて全く問題ありません。

「部屋数が多くて、全世帯に100万円ずつ払っていたら破産してしまう……」

そう頭を抱える地主さんに朗報です。立ち退き交渉の武器は「現金の支払い」だけではありません。現金以外のサポート（アプローチ）を組み合わせることで、支払う立ち退き料を劇的に削り落とすことが可能です。

アプローチ①：次の「移転先（新居）」を地主側がセットアップしてあげる

特に高齢の入居者は、「お金をもらっても、自分の年齢で貸してくれる家がない」という恐怖から立ち退きを拒否します。地主側が地元の親しい不動産屋と連携し、「高齢者でも喜んで受入れOKな次の賃貸物件」を具体的に見つけて提案してあげましょう。住む場所の不安が消えれば、相場よりはるかに低い金額（実費のみ等）で納得してくれるケースが多発します。

アプローチ②：「退去までの家賃を全額免除」にする

「○月○日に解体するので、今月から退去日までの半年間の家賃（例：毎月5万円×6ヶ月＝30万円）は1円もいりません。その代わり、浮いたお金を引越し資金に充ててください」という提案です。地主にとっては「直接現金が出ていく痛み」がなく、入居者にとっても「手元に現金が残る」ため、非常に心理的ハードルが下がります。

アプローチ③：早期退去に対する「早期解決ボーナス」を提示する

「3ヶ月以内に退去してくれたら＋20万円上乗せします」という期限付きのインセンティブです。ダラダラと交渉が長引いて解体工事が遅れる損失（機会損失）を考えれば、早期ボーナスを払ってサクッと出ていってもらう方が、トータルのコストは圧倒的に安く済みます。

立ち退き交渉で最も大切なのは、アプローチの「順番」と「言葉選び」です。
最初からお金の話をするのではなく、以下の3ステップの順序で誠意を持ってアプローチします。

◆ 円満立ち退き交渉の3ステップとプロのトークスクリプト

Step1：建物の安全面（誠意）
「〇〇さん、いつも綺麗に使っていただきありがとうございます。実は先日、専門家に建物を診断してもらったところ、耐震面で非常に危険な状態だと分かりました。万が一の大地震で〇〇さんに何かあったら申し訳ないので、大変心苦しいのですが、建物を解体することになりました」

Step2：新居探し（寄り添い）
「突然のお話で不安にさせてしまい本当にすみません。でもご安心ください。〇〇さんが次に住むお家は、私が責任を持って地元の不動産屋さんと一緒に、住みやすくて良いお部屋をお探しします」Step 3立ち退き料（金銭提示）「新しいお部屋の敷金や引越しにかかる費用は、すべて私の方で負担させていただきます。具体的な金額の内訳はこちらにまとめておきましたので、ぜひ一度ご家族ともご相談してみてください」

Step3：立ち退き料（金銭提示）
「新しいお部屋の敷金や引越しにかかる費用は、すべて私の方で負担させていただきます。具体的な金額の内訳はこちらにまとめておきましたので、ぜひ一度ご家族ともご相談してみてください」

表の通り、「相手の安全を心配する姿勢」から入り、「新居探しの不安を消し」、最後に「具体的な費用の提示」を行う。
このステップを踏むだけで、相手は「追い出される」のではなく「心配して守ってくれている」と感じるため、感情的な対立を100%回避し、最安のコストで円満な合意書（賃貸借契約の合意解約書）にハンコをもらうことができるのです。