地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず、新築物件が抱える構造的な弱点を直視しなければなりません。新築の価格には、デベロッパーの莫大な利益や派手な広告宣伝費、いわゆる「新築プレミアム」が2割〜3割も上乗せされています。

さらに2026年現在、資材高騰と人手不足のダブルパンチにより、新築の建築コストそのものが異常な高値圏を推移しています。

◆買った瞬間に2割下がる資産

どれだけ高く建てられた新築であっても、一度誰かが入居して「中古」になった瞬間、新築プレミアムは一瞬で消し飛び、資産価値はガクンと下がります。

◆家賃の下落トレンドに耐えられない

新築時は相場より高い「新築家賃」を取ることができますが、築5年、築10年と経過するにつれて、家賃は確実に右肩下がりで下落していきます。高値掴みした建築費のローン返済が変わらない中、売上（家賃）だけが減っていく恐怖のカウントダウンが始まるのです。

一方、すでに築20年や30年が経過している中古物件は、家賃がこれ以上下がりにくい「底値」で安定しています。さらに現在のインフレ局面においては、物価上昇に引きずられる形で、中古物件の家賃の方がむしろじわじわと上昇トレンドに転じるため、圧倒的なインフレ耐性を発揮するのです。

中古物件を選ぶ最大の理由は、利回りの高さだけではありません。税金を劇的に安くしてくれる「短期大量の減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」にあります。減価償却費とは、実際には1円もお金が出ていかないのに、「建物が古くなった分の価値」を帳簿上の経費として計上できる、大家に許された最強の合法デトックスツールです。国が定めた建物の寿命（法定耐用年数）は、RC（鉄筋コンクリート）なら47年、木造なら22年ですが、この耐用年数をすでに超えている築古物件を購入した場合、国の特例である「簡便法（かんべんほう）」を使って、償却期間を以下のように劇的に短縮することができます。

耐用年数超え物件の償却期間 = 法定耐用年数 × 20% ※1年未満の端数は切り捨て

この数式をRCマンション（47年）に当てはめると、47年 × 0.2 = 9.4年となり、わずか「9年」という爆速の期間で、建物の価値の全額を経費化することができます。（※木造であれば 22年 × 0.2 = 4.4年となり、わずか「4年」です）。

本来なら47年という気の遠くなるような時間をかけて少しずつしか使えない経費を、わずか9年で集中投下する。これにより、あなたの法人が既存のアパート経営や他の事業で叩き出している「重税まみれの黒字」を、この築古マンションの巨大な「減価償却の赤字」で相殺（損益通算）し、一族全体の所得税・法人税を文字通り「極限までゼロ」へと叩き潰すことが可能になるのです。

ここで、総額1億5,000万円（建物価値9,000万円、土地価値6,000万円）の予算を投じて、新築RCマンションを買った場合（パターンA）と、あえて法定耐用年数を超えた築古中古RCマンションを買った場合（パターンB）の財務・税務インパクトを数式で比較してみましょう。毎年の減価償却費を求める数式は以下の通りです。

年間の減価償却費 = 建物の取得価額 ÷ 簡便法による償却期間

地主の強固な信用力を活かし、銀行から1億2,000万円（金利2.0%）の融資を引き、自己資金3,000万円を投下して購入した2026年現在のリアルなシミュレーションです（※税率を個人・法人の合算で一律30%と仮定します）。

◆ 1億5,000万円投資時の新築RC vs 築古RCの税務・キャッシュフロー比較

パターンA：利回り4.5%の「新築RCマンション」
・物件の償却期間：47年（法定耐用年数そのまま）
・毎年の減価償却費：9,000万円 ÷ 47 =約191万円
・年間の実質手残り（CF※）：約 8万円（利回りが低く返済で消える）
・税金計算上の損益（帳簿）：＋約109万円（黒字のため税金発生）
・他資産との相殺・節税効果：なし（さらに約33万円の税金支払い）
・最終的な税引後手残り：約－25万円（まさかの持ち出しに）

パターンB：利回り6.5%の「築古中古RCマンション」
・物件の償却期間：9年（上記数式：簡便法を適用）
・毎年の減価償却費：9,000万円 ÷ 9 =1,000万円（★約5倍の経費パワー）
・年間の実質手残り（CF※）：約170万円（★高い収益力で現金が残る）
・税金計算上の損益（帳簿）：－約460万円（★償却費が巨大すぎて「大赤字」）
・他資産との相殺・節税効果：あり（相殺により、約 138万円の税金が還付・削減）
・最終的な税引後手残り：約308万円（★年間170万の現金＋138万の税金浮き）

※運営諸経費を家賃の20%とし、ローン返済は地主の信用でどちらも期間30年（築古は短期のケースもありますが、地主の既存の共同担保等により長期で引けたと仮定）として計算しています。

数式とテーブルが示す驚異の格差。
パターンAの新築は、建築費高騰のせいで利回りが4.5%まで破綻しているため、毎月のローン返済を払うと手元には年間わずか8万円しか残りません。そればかりか、減価償却費が年間191万円と小さすぎるため、帳簿上は「黒字」とみなされ、約33万円の税金をむしり取られて最終収支は赤字（持ち出し）に転落します。

一方、パターンBの築古RCであれば、購入価格が安いため6.5%の健全な利回りで回り、毎月170万円の現金がしっかり残ります。その上で、年間1,000万円という爆発的な減価償却費を叩き出すため、帳簿上は「460万円の巨大な赤字」を創出。
この赤字を、あなたが持つ既存の古いアパートの黒字や他の所得とガッチャンコ（損益通算）させることで、年間138万円もの現金を税務署から合法的に奪い返す（納税を免れる）ことができるのです。

結果として、あなたのポケットに残る税引後の純現金は年間308万円。新築を選んだ場合との差は、わずか1年で330万円以上、償却が続く9年間で約3,000万円もの圧倒的な現金格差となって現れます。