地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

ハウスメーカーが持ってくる福祉施設の提案の99%は、「建て貸し方式（リースバック方式）」と呼ばれるものです。
これは、「地主さんが自分の名義と借金で数億円の施設を建てて、それを大手の介護事業者に30年間一括で貸し出す」という契約です。

一見すると、30年間安定して高い家賃が入ってくる素晴らしい契約に見えます。しかし、ここに2026年のインフレ・建築費高騰時代における最大の罠が潜んでいます。

・介護事業者が倒産・撤退した場合の「即死リスク」

もし数年後、介護事業者が経営不振で撤退（または倒産）したらどうなるでしょうか。残されるのは、各部屋にナースコールや手すりがつき、巨大な業務用厨房がある「介護専用の特殊な建物」と「数億円の借金」です。
アパートであれば別の管理会社を探せば済みますが、特殊な作りの介護施設は、他の事業者がすぐに見つかる保証はどこにもありません。次の借り手が見つかるまでの間、数億円のローンの支払いを地主自身の貯金から毎月何百万円も払い続けなければならない、まさに「即死」の恐怖が待っているのです。

この恐ろしい「ハコモノリスク」を100%回避し、かつ福祉施設の長期安定というメリットだけを享受する究極のスキーム。それが「事業用定期借地権（じぎょうようていきしゃくちけん）」を使った活用です。

これは非常にシンプルな契約です。

「私の土地を30年間（またはそれ以上）貸します。だから、建物の建築費は、介護事業者（または投資ファンド）が自分たちのお金で建ててください」という仕組みです。

・借金「ゼロ」、修繕費「ゼロ」

建物の所有者は介護事業者になるため、地主は1円の借金もする必要がありません。将来、外壁塗装やエレベーターの修理が必要になっても、それはすべて建物の所有者である事業者が払います。地主はただ毎月、安定した「地代（土地のレンタル料）」を受け取るだけです。

・契約終了後は「更地」で確実に戻ってくる

平成初期までの古い借地法と違い、現在の「定期借地権」は極めて地主に有利に作られています。30年、40年といった契約期間が満了すれば、事業者は「自分たちの費用で建物を解体し、綺麗な更地にして地主に返す義務」があります。立ち退き料を請求されることも絶対にありません。

「でも、自分で建てた方が、入ってくる家賃が大きいから儲かるんじゃないの？」その直感が、いかにリスクとリターンのバランスを見誤っているか。冷徹な数式で比較してみましょう。地主が意識すべきは、表面上の家賃ではなく、「リスクを取らないことで得られる『純度100%のフリーキャッシュ』」です。

建て貸しの手残り = 巨額の家賃収入 - 巨額のローン返済 + 高額な固定資産税 + 将来の修繕費

定期借地の手残り = 地代収入 - {土地の固定資産税のみ}

200坪の郊外の土地（路線価ベースで土地評価額5,000万円）をベースに、サ高住を「自分で建てた場合」と「土地だけ貸した場合」でシミュレーションします。

◆ 福祉施設活用における「建て貸し」と「事業用定期借地」の比較

パターンA：自分で建てる「建て貸し（一括借上）」
・初期投資（借金額）：約 3億5,000万円（超ハイリスク）
・建物の所有者：地主（修繕義務・空室リスクあり）
・毎月の想定収入：約250万円（家賃として）
・毎月のローン返済：－約150万円（金利上昇リスク大）
・将来の修繕費積み立て：－約40万円（設備が特殊なため高額）
・毎月の実質手残り（CF）：約60万円（事業撤退リスクに怯える）
・契約満了（出口）の姿：築30年の古くて特殊な建物が残る

パターンB：土地だけを貸す「事業用定期借地」
・初期投資（借金額）：0円（完全ノーリスク）
・建物の所有者：介護事業者（地主の負担ゼロ）
・毎月の想定収入：約35万円（地代として※）
・毎月のローン返済：0円
・将来の修繕費積み立て：0円（すべて事業者が負担）
・毎月の実質手残り（CF）：約35万円（★何もしなくても確実に入る純利益）
・契約満了（出口）の姿：事業者の負担で綺麗な「更地」に戻る

※事業用定期借地の地代は、一般的に土地価格の年間6%前後（この場合は5000万×6%＝年300万円≒月25万円）に、固定資産税分を上乗せした金額で設定されます。

数式とテーブルが示す通り、パターンAのように3.5億円もの途方もない借金を背負っても、税金や修繕費を引けば、結局手元に残るのは月60万円程度です。もし金利が上がったり、事業者が家賃減額を要求してきたりすれば、この手残りは一瞬で消し飛びます。

一方、パターンBの定期借地であれば、地主は指一本動かすことなく、また1円のリスクも背負うことなく、毎月35万円（年間420万円）の「完全な不労所得」を30年間にわたって確保できます。30年間の累計手残りは1億2,600万円。しかも最後は「更地」で戻ってくるため、子供や孫が自由にその土地を売却することも可能です。