地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておかなければならないのは、自分の土地であっても「勝手に農地以外にしてはいけない」というルールです。農地転用には、農業委員会の許可（または届出）が必須です。

ここで運命を分けるのが、農地の「区分」です。

・農用地区域内農地（青地）： 原則として転用不可。もっとも厳しい「守られるべき農地」です。

・第1種農地： 10ヘクタール以上の集団的な農地。これも原則不可。

・第2種農地： 街に近く、公共施設などの整備が見込まれる土地。条件付きで許可。

・第3種農地： 鉄道の駅に近く、すでに市街地化している土地。原則許可。

地主さんが「あそこにアパートを」と考えても、そこが「第1種農地」であれば、どれだけ熱意があっても計画は白紙になります。まずは、自分の農地がどのランクに格付けされているかを確認することが、すべてのスタートラインです。

農地転用の許可が下り、実際に工事が始まると、最初のご褒美（？）として届くのが「固定資産税の跳ね上がり」です。

農地の固定資産税は、農業を保護するために驚くほど安く抑えられています。しかし、転用した瞬間に「宅地」としての評価が適用されます。地域によっては、税額が10倍から、時には100倍近くに跳ね上がることも珍しくありません。

「アパートが完成して家賃が入るまで」の期間も、容赦なくこの高い税金がかかり続けます。このキャッシュフローの空白期間を耐えられる資金計画がないと、転用早々に資金繰りが行き詰まる「農地転用貧乏」に陥ってしまいます。

もし、地主さんが「相続税の納税猶予」を受けている農地を転用しようとするなら、これは最も慎重にならなければならない場面です。

納税猶予は、「農業を一生続けること」を条件に相続税を待ってもらっている状態です。転用するということは「農業をやめる」ことですから、その瞬間に猶予されていた税金を「一括納付」しなければなりません。
さらに恐ろしいのは、本来払うべきだった時期からの「利子税」が加算されることです。

納付額 = 猶予されていた税額 + (猶予税額 × 利子税率 × 猶予期間)

猶予期間が20年、30年と長ければ、利子税だけで元の税金と同じくらいの金額に膨れ上がっていることもあります。転用で得られる利益よりも、支払う税金のほうが多かった……という笑えない話が、地主の世界では現実に起こっています。