地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積型の相続税リスク

皆野町の地主相続の特徴は、土地単価は低くても面積が大きいため評価額が高くなることです。

【評価の目安】

・住宅地：1㎡あたり5〜15万円前後

・農地・山林：2〜8万円前後

地主の場合、

・自宅敷地

・農地

・山林

・雑種地

など広い土地を所有しているケースが多く、土地の合計評価額が基礎控除を超えるケースもあります。

「皆野町だから相続税は出ない」と思っている地主は注意が必要です。

② 農地・山林が納税資金にならない

皆野町の地主が所有する土地の多くは

・農地

・山林

・空地

といった収益を生まない土地です。

しかしこれらの土地は

・評価はある

・現金収入がない

・売却に時間がかかる

という特徴があります。

その結果、

・相続税は発生

・現金が不足

・相続後に急いで売却

・安値で処分

という 山間地域特有の資金リスク が起きやすくなります。

③ 山林の管理負担

皆野町の地主が特に悩むのが「山林の管理問題」です。

山林は

・草刈り

・境界確認

・倒木対策

・固定資産税

など管理負担があります。

しかし収益はほとんどなく、相続人にとっては「資産ではなく負担」になるケースもあります。

④ 人口減少による土地の流動性低下

皆野町では人口減少が進んでおり、

・空き家の増加

・住宅需要の減少

が見られます。

そのため、将来的にはさらに土地が売れにくくなる可能性があります。

地主にとっては土地を持ち続けること自体がリスクになる地域でもあります。

皆野町の地主相続を成功させるためには次の3つが重要です。

① 相続税の把握
② 売れにくい土地の整理
③ 遺言による相続設計

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

主な制度として

・小規模宅地等の特例

・不整形地補正

・奥行価格補正

などがあります。

まずは地主として相続税が出るのかどうかを把握することが重要です。

② 山林・農地の整理

皆野町の地主相続では「土地の量を減らすこと」が必要になるケースもあります。

地主が元気なうちに

・利用予定のない農地の売却

・山林の整理

・管理負担の大きい土地の処分

・納税資金の確保

などを検討することが重要です。

③ 遺言による相続設計

地主の相続では「遺言がないとトラブルになりやすい」傾向があります。

対策として

・公正証書遺言の作成

・自宅の承継者を明確にする

・売却予定の土地を決めておく

・代償分割を想定する

地主にとって遺言は最後の経営判断と言えます。

◆ステップ1：資産の棚卸し

地主として

・自宅

・農地

・山林

・雑種地

などの資産を整理します。

【項目・確認内容】
・土地面積 合計面積
・評価額 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理負担 草刈り・境界

これにより「将来負担になる土地」が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算

次に相続税が出るか、必要な納税資金を試算します。

◆ステップ3：地主としての最終判断

地主として「残す土地と整理する土地」を決めます。

【整理すべき土地】

・利用予定のない山林

・売却困難な土地

・管理負担の大きい土地

【残す土地】

・自宅

・流動性のある宅地

・管理できる土地

地主に必要なのは「土地の量ではなく、管理できる資産構成」です。