地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積＋立地評価で相続税が発生しやすい

三芳町の地主相続の特徴は、

単価は中程度でも、土地の面積が大きいため評価総額が高くなることです。

【評価の目安】

・住宅地：1㎡あたり20〜45万円前後

・郊外宅地・元農地：15〜30万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（300㎡以上）

・農地

・資材置場

・雑種地

が積み上がり、基礎控除を超えて相続税が発生するケース が多く見られます。

「三芳町だから相続税は出ない」という地主の認識は危険です。

② 資材置場・空地が納税資金にならない

三芳町の地主に多いのが、

・トラック置場

・資材置場

・月極駐車場

・更地

といった低収益資産です。

しかしこれらは、

・原則、更地評価

・利回りが低い

・売却に時間がかかる

結果として、

・ 相続税は発生
・ 現金が不足
・ 相続後に急いで売却
・ 価格を下げて処分

という 郊外地主特有の資金リスク が生じます。

③ 市街化調整区域の土地が大きな負担になる

三芳町では、市街化調整区域の土地を持つ地主が多いのも特徴です。

調整区域の場合、

・建築制限がある

・開発許可が必要

・買主が限定される

結果として、

「地主として土地はあるが、活用も売却も難しい」

という状態になり、相続人にとって大きな負担になります。

④ 土地の分散が争族を招く

三芳町の地主は、

・自宅

・農地

・事業用地

・駐車場・雑種地

と資産が分散しているケースが多く、評価のバランスを巡って相続人間のトラブルが起きやすくなります。

遺言がない地主の場合、相続手続きが長期化することもあります。

三芳町の地主相続を成功させる柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 収益性と流動性で土地を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を最大限活用する

地主の相続対策では、評価圧縮が重要です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・貸付事業用宅地の特例

・不整形地補正・奥行価格補正

これらの適用により、相続税額が大きく変わります。

まずは、地主として相続税がいくらになるのかを把握すること が重要です。

② 「活用できない土地」から整理する

三芳町の地主相続では、

流動性の低い土地の整理 がポイントです。

地主が元気なうちに、

・ 市街化調整区域の土地の方向性を決める
・ 低収益の資材置場・駐車場は売却検討
・ 農地の転用・処分を検討
・ 納税資金となる現金を確保

三芳町では、

「土地を残すこと」よりも、「家族が管理できる資産にすること」 が重要です。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないと高確率でトラブルになります。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅・主要資産の承継者を明確に

・代償分割の原資を準備

・売却前提か保有前提かを明記

地主にとって遺言は、最後の経営判断 です。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性×規制）

【項目・内容】
・不動産 自宅・農地・事業用地・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・規制 市街化区域／調整区域
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うことで、将来問題になる土地 が明確になります。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に整理することが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・市街化調整区域の土地

・低収益の資材置場・空地

・将来性の乏しい農地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性の高い宅地

・収益性のある事業用地

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成 です。